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                一線城市房價全線上漲 逼近政策“臨界點”

                發布時間:
                2013/02/06 16:52
                瀏覽量
                  【摘要】:樓市過快回暖將導致調控新政早日來臨。因此,盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持,但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭,一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。
                 
                  樓市過快回暖將導致調控新政早日來臨。因此,盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持,但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭,一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。??
                 
                  因部分一二線城市的房地產市場回暖過快,這些區域樓市正逼近政策的“臨界點”。??
                有接近北京市住建委的人士透露,北京等一線城市基本確定近期出臺房地產新政,調控形式是抑制需求為主,進一步提高購房門檻。新政出臺主要原因是一線和熱點二線城市樓市升溫過快?!耙虼诉@輪新政可能不止北京一個城市?!鄙鲜鋈耸糠Q。
                  
                  據介紹,目前政府部門對部分一二線城市的樓市過快回暖已形成基本共識,而部分三四線城市因供給過量,仍面臨去化難題,需要政策性支持。也就是說,樓市調控不會一刀切,將越來越呈現區別對待。??
                部分一線樓市升溫過快成共識
                 
                  據上述人士介紹,此前政府部門對調控的態度是視市場形勢而定,若房價上漲過快,則隨時出手進行調控。從去年10月開始,盡管各地樓市陸續回暖,但從接近政府部門的人士轉述來看,調控者眼中的房價并未出現過快上漲?!爸钡浇?,(相關政府部門)基本認定,少數一線城市確實回暖過快了?!边@位接近北京市住建委的人士表示。而其對政策出臺的預期,該人士也從“可能出臺”,變成了“一定會出臺”,而時間點可能不會超過3月全國兩會前。??
                 
                  其實,這一調控思路在今年1月的博鰲房地產年終論壇上已露端倪。彼時,中國房地產業協會秘書長朱中一明確表示,在正常情況下,2013年全年房地產政策環境是:方向不變、力度不減。但若今年“兩會”之前部分城市出現房價非理性上漲,則極有可能引來更為嚴厲的宏觀調控。??
                 
                  可是,權威專家如此鄭重的提醒并未改變樓市一路上漲的局面。最新數據顯示,1月百城房價環比上漲1%,是近兩年來漲幅首次突破1%,并且自2012年6月止跌后,已經連續第8個月環比上漲。此外,9812元/平方米的全國百城新建住宅均價也刷新25個月以來的均價記錄。??
                 
                  尤其值得注意的是,一線城市房價全線上漲的格局已經形成,成為全國房價上漲的領頭羊和風向標。北京、上海等十大城市住宅均價為16417元/平方米,環比上漲1.61%,與上年同期相比上漲2.84%。??
                 
                  以上海為例,1月份上海新建商品住宅成交面積100.68萬平方米,環比去年12月份的120余萬平方米下降了13.7%,但同比卻大幅增長418%??梢?,上海等地一月份淡季反旺的樓市行情,在政府部門看來已經值得高度關注?!吧虾?月份商品住宅成交面積已經回升至2011年同期水平,而這一輪史上最嚴厲宏觀調控就是從2011年1月26日開始的?!敝袊慨a信息集團分析師付奇介紹。當時,溫家寶主持召開國務院常務會議,確定采取八項措施進一步做好房地產市場調控,其中關鍵一條即貸款購買二套房的首付比例不得低于六成,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。同時各地上報房價控制指標,并向社會公布。??
                 
                  和商品住宅成交熱度不減相對應的,是供給的嚴重不足。據了解,2012年上海新建商品住宅供應合計為890萬平方米,同比回落16.5%,在創下5年來新低的同時,年度供應總量首次跌破1000萬平方米關口。到今年1月,上海商品住宅新增供應面積僅31.11萬平方米,環比減少近七成。??
                 
                  “由于可售房源在去年12月提前釋放,加上1、2月份原本就是推盤淡季,令上海目前供給顯得尤其緊張?!备镀姹硎?,受去年上半年土地供給不足的影響,今年全年上海一手商品住宅供給可能出現階段性緊缺。??
                 
                  在此情況下,手中握有較多資源的大型房企,1月份量價齊漲的趨勢就變得十分明確。根據萬科公告,其2013年1月份共實現銷售面積161.1萬平方米,銷售金額190.7億元,同比分別增長35.38%和56.31%。銷售均價也從2012年1月份的10252元/平方米,上漲到11837元/平方米,增幅達15.46%。??
                 
                  另外一家接近千億軍團的超大房企恒大地產也在1月份頗有收獲。據了解,恒大1月份合約銷售總金額約為72.5億元,合約銷售面積116.8萬平方米,較去年同期分別增長226%和213%。隨著9個新項目同時上市,恒大在全國同期在售樓盤已經高達188個。??
                 
                  此外,世茂房地產1月份合約銷售額約41億元,同比增加353%,合約銷售面積33萬平方米,同比增長568%。從目前公布1月業績快報的房企銷售情況看,1月份火爆銷售的局面已成共識。上海一位一直堅稱樓市平穩、無須再緊的專家也向記者坦言,“從成交量上來看,上海確實有點‘熱’了?!??
                詳解五方面手段緊縮需求
                 
                  “如果調控不升級,一線城市的房價將失控?!鄙虾R拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭表示。而北京市市長王安順在剛剛結束的北京兩會上則明確表態,堅持房地產調控決不動搖。此后數日,北京樓市傳言紛起,各種版本的北京樓市政策已現摩拳擦掌的味道。??
                 
                  楊紅旭表示,現階段房價上漲過快的一線和少數二線城市均面臨政策壓力。不過,由于地方政府調控權限太小,信貸、稅收皆由中央有關部委說了算,因此單個城市新政效果或許有限,若想抑制一線城市房價加速上漲的勢頭,還需有關部委統籌安排政策與措施。??
                 
                  對于具體政策,有市場人士透露,針對一線城市暫停第二套房公積金貸款的可能性相對較大,也有說法稱部分地區大幅度提高第二套房貸的首付、對擁有四套及以上的家庭和個人研究針對性的政策,也將是針對房價上漲過快的地區進行調控的儲備政策之一。??
                 
                  對此,記者從住建部公積金管理司內部人士處了解到,主管部門目前并未對一線城市暫停公積金做研究。該人士明確表示,如果房價漲幅超預期,國家層面的樓市調控儲備政策十分充分。??
                 
                  在楊紅旭看來,若要進一步加強樓市調控,政策走向無非五個層面:其一,行政干預從緊,限購、限貸、限價皆從嚴。其二,房貸進一步收緊,三套繼續停貸,首套貸款利率優惠減少或取消(但這取決于各家商業銀行,銀監會不可能出政策統一取消優惠),最大調整領域可能是二套房貸,很可能提高首付和利率。其三,稅收加碼,可提高稅負的稅種包括契稅、營業稅、個調稅、土地增值稅等,房產稅或將二度擴容。其四,增加土地供應,尤其是普通住宅用地,以及壓制高價地塊的出現。其五,更加強調地區差異化,部分政策將增強一線城市的針對性。??
                 
                  總之,盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持,但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭,一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。??
                 
                  不過,也有業內人士表示,現在不同城巿、不同企業、不同項目情況是冰火兩重天,全國房價仍處于漲跌不平衡的特殊時期。比如,12月相比11月,70個城市房價指數平均上漲0.34%,但北京、廣州、深圳和福州超過1%,上海0.7%;而廣大三四線城市房價總體處于溫和上漲狀態,海南、浙江、廣西等少數省份的部分城市房價絕對值還在下跌。這也是尚未出臺全國性調控政策的顧慮之一。

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